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任意売却の流れ

  • 文責:所長 弁護士 伊藤美穂
  • 最終更新日:2022年6月21日

1 任意売却のメリット

任意売却は、債務者が住宅ローンなどの際に土地や建物を担保としてお金を貸した金融機関などの了承を得て、残債務が残った状態で差押えの解除や抵当権の抹消をして不動産を売却して売却代金から残債務を返済して、強制執行を避けて市場で売却する方法です。

不動産に住宅ローンなどの借金の担保として抵当権などが設定されている場合、借金の返済ができない場合には、貸した金融機関などが裁判所に申し立てて抵当権が実行され、不動産は競売にかけられてしまいます。

競売により売却されると、一定期間内に法的な手続に従って売却されるため、通常は、市場価格よりも安く売却されてしまいます。

競売により不動産の代金等を差し引いても残った債務は、債務者が返済を続けなければならず、債務者にとっても債権者にとっても不利益です。

しかし、不動産を買う側からすると、不動産の引き渡し時点で抵当権などが解除されていなければ抵当権が実行されて不動産を失う可能性があるため、不動産は売れないか、売れてもかなり低額になってしまいます。

そこで、債権者の同意を得て任意売却をして売却代金を返済にあてることで、ある程度高めの金額で不動産を手放し、債務を減らすことを目指します。

2 任意売却の流れ

任意売却をする際には、まずはご自身の借り入れ残額の確認が必要になります。

債権者である金融機関などと協議して、返済計画を変更して支払いを続けられないかを確認し、返済が難しいと判断した場合には、金融機関などに任意売却についての相談をします。ごく一部ですが任意売却を一切認めていない場合もありますので、きちんと相談のうえで準備を開始してください。

次に、金融機関などの債権者から任意売却の同意を得られそうであれば、不動産会社に不動産の価格を査定してもらうことになります。

売却方法やスケジュールなどの見通しも確認しておくとよいでしょう。

そして、債権者に査定価格と任意売却の希望を伝え、具体的な経費負担等や返済について打ち合わせが必要になります。

その後、任意売却を開始し、不動産の買受人を探して買受人が決まったら金融機関などの債権者に連絡して、債権者の最終的な不動産の担保権抹消の承諾を得たうえで、買受人と売買契約を締結します。

売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡し、不動産の引き渡し等を行い、任意売却の手続きは終了します。

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